리츠가 뭘까? 어떻게 투자해야 할까?

주식 투자도 좋지만, 자산 분배의 관점에서도 그렇고, 안정적이면서 매월 월세가 나오는 부동산에 투자하고 싶은 경우가 있다. 하지만, 부동산은 많은 세금과 거래비용, 그리고 복잡한 거래절차 때문에 꺼려진다. 이런 분들을 위해 간편하게 부동산에 투자하면서 월세도 받을 수 있는 방법이 있다. 바로 부동산투자신탁, 다른 말로는 리츠라고 불리는 금융상품이다.

 

---

리츠란 무엇일까?

REITs는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 간단히 말하면 회사가 투자자들에게 돈을 받아서 대신 부동산을 투자해 주는 서비스를 말한다. 리츠는 부동산을 대신 투자해서 나온 이익의 90% 이상을 배당으로 지급하도록 되어 있다. (그럴 경우 세금 혜택을 주기 때문에 대부분 그렇게 한다.)

 

한국의 경우 개인이 부동산을 투자하면 종부세, 양도세, 보유세, 거래세 등 다양한 세금과 비용을 내야 하는데, 리츠는 주식과 비슷하게 취급되기 때문에 2000만원 이상의 양도차익에 양도세와, 배당세만 내면 되기 때문에 훨씬 간편하다.

---

리츠의 종류

리츠는 기본적으로 부동산을 대신 투자해 준다는 개념이기 때문에, 어떤 종류의 부동산에 투자하느냐에 따라 리츠의 종류가 나뉜다. 리츠의 종류는 크게 4가지가 있다.

 

1. 주거용 리츠

주거용 리츠는 우리가 흔히 생각하는 주거지의 부동산을 주로 가지고 있는 리츠를 말한다. 일반적으로 다른 리츠에 비해서 계약 기간이 짧고, 그만큼 공실률이 높기 때문에 인기가 많지는 않다. 

2. 리테일 리츠

리테일 리츠는 상업시설에 있는 부동산을 소유하고 있는 리츠이다. 식당부터 영화관, 약국, 편의점 등 다양한 종류의 업장을 가질 수 있다. 가장 일반적인 리츠기도 하고, 편의점이나 영화관이 2년 영업하고 그만두는 일은 없기 때문에 계약 기간도 길어 선호된다.

3. 오피스 리츠

오피스 리스는 회사 건물로 쓰일만한 부동산을 소유하고 있는 리츠이다. 한국으로 치면 강남이나 종로의 건물을 소유하고, 회사들에게 오피스로 쓰일 수 있도록 임대한다.

4. 4차 산업 관련 리츠

4차 산업 리츠는 4차 산업에 필요한 각종 시설의 부동산을 소유하고 있는 리츠로, 데이터 센터, 통신 타워 등을 소유하고 있다. 4차 산업 리츠는 모든 리츠중에 가장 계약기간이 길고, 또 앞으로의 장례성이 뛰어나기 때문에 인기가 많다.

 

 

이 외에도 영화관이라던가, 호텔같은 상상할 수 있는 모든 종류의 부동산 리츠가 있지만, 사람들이 많이 투자하는 

---

리츠를 고를때 중요하게 봐야할 점

1. 배당컷이 있었는가

리츠에 투자하는 가장 큰 이유 중 하나는 배당을 받기 위해서다. 같은 부동산을 보유하고 있더라도, 어떻게 운영하는냐에 따라 안정성이 다르다. 리츠 회사가 어떻게 운영하고 있는지 일일이 분석하는것은 어렵기 때문에, 가장 간단한 지표로써 배당은 얼마나 오랜 기간 늘려 왔는지를 보면 그 리츠 회사의 운영 능력을 알 수 있다.

2. 어떤 임차인과 계약을 했는가

많은 리츠의 핵심은 어떤 임차인과 계약했느냐로 결정된다고 해도 과언이 아니다. 당장 스타벅스와 이름 없는 동네 카페 중 하나를 임차인으로 고를 수 있다면, 망할 확률이 압도적으로 적은 스타벅스가 훨씬 선호될 것이다. 마찬가지로, 임차인이 재무구조가 좋은 유명한 체인점 위주로 구성되있는게 그렇지 않은 리츠보다 선호도가 높다.

3. 거래량은 활발한가

주식과 마찬가지로, 리츠도 현금화가 얼마나 가능한지가 중요하기 때문에 거래량이 충분한지 확인해야 한다. 특히, 리츠 ETF는 거래량이 부족한 경우가 있을 수 있기 때문에 주의해야 한다.

---

 

리츠의 가격은 왜 오를까

주식과 비슷하게 리츠의 가격도 오르는 경우는 크게 2가지로 생각해 볼 수 있다.

 

1. 기존에 보유하고 있던 부동산의 가치 상승 :  공실률 감소, 임대료 상승

2. 새로운 부동산/자금 편입 : 신규 부동산 인수, 개발이나 증자, 부채 조달

---

리츠의 리스크

리츠는 실물 자산에 바탕을 두고 있기 때문에 분명 주식이나 코인보다는 리스크가 적은건 사실이다. 하지만, 그럼에도 리츠를 투자할때 주의해야 할 리스크가 있다.

1. 금리

주식도 그렇지만, 금리가 오르면 리츠도 위험하다. 금리가 오르면 굳이 리스크를 감수하고 리츠를 투자할 만한 동기가 적어지기 때문이다. 그렇기 때문에 금리 헷지 수단의 자산을 충분히 보유하는 것도 좋다.

2. 부채 - 이자비용, 파산( GGP)

리츠 회사는 망하지 않을거라 생각하는 경우가 있지만, 리츠 회사도 무리한 확장으로 이자 비용이 너무 과대해서 파산하는 경우가 있다. 리츠 회사마다 정책과 성향이 달라 어느정도의 부채를 지니고 있는지도 다르지만, 부채가 적정한 수준인지 항상 체크해야 한다.

3. 업종 - 초과 공급, 특수한 상황(코로나)

리츠는 특히 어떤 업종인지에 따라 수익률이 달라지는 경우가 많다. 영화관 같은 리츠는 코로나 같이 외부 활동이 제한되는 경우에는 공실률이 발생할 확률이 많고, 백화점 같은 리츠는 경기 상황에 따라 수익률이 달라지므로 임대료 지급에 문제가 생길 수도 있다. 그렇기 때문에 리츠 회사의 포트폴리오가 충분히 다각화 되어 있는지 확인해야 한다.

---

참고하면 좋을 다른 포스트

• 한국의 대표적인 리츠
• 미국의 대표적인 리츠
• 헬스케어 리츠의 모든 것
• 4차 산업 리츠의 모든 것

---

요약

1. 리츠는 부동산을 대신 투자해 주는 회사를 주식처럼 거래할 수 있다.

2. 리츠는 다양한 종류가 있고, 개인 상황에 따라 다르게 투자해야 한다.

3. 리츠는 금리, 부채, 업종 리스크가 있으므로 고려해서 투자해야 한다.

---