헬스케어 리츠의 모든 것

뉴스에서 들려오는 낮은 출산률과 심화되는 고령화 얘기를 듣고, 문득 의료 산업에 투자하는 것은 어떤가 하는 아이디어가 들었다. 의료 산업에 투자한다고 하면 흔히 제약 회사를 생각할 수 있지만, 또 하나의 선택지가 있다. 바로 헬스케어 리츠다. 리츠가 뭔지 아직 모른다면 (리츠가 뭘까)에서 자세히 알아볼 수 있다. 오늘은 헬스케어 리츠가 뭔지, 어떤 종류가 있는지, 앞으로의 전망은 어떤지 간단하게 알아보자.

---

헬스케어 리츠란?

헬스케어 리츠(Healthcare REITs)는, 말 그대로 헬스케어(의료)와 관련된 부동산에 투자하는 리츠들이다. 이런 부동산은 대표적으로 병원부터 요양시설, 의료연구시설 등 다양한 종류가 있다.

 

세계적으로 심화되는 고령화와 그에 따른 의료 서비스 수요의 증가로 헬스케어 리츠도 유망해 보이지만, 이 업계 태성적으로 가지고 있는 단점도 있기에 신중히 투자해야 한다.

 

대표적인 헬스케어 리츠에는 WELL(웰타워), VRT(벤타스), OHI(오메가 헬스케어) 등이 있다.

 

---

헬스케어 리츠의 종류

헬스케어 리츠는 의료 부동산 산업 특성상 종류가 크게 2가지가 있다.

1. Tripe Net (NNN)

N은 Net의 약자로, 부동산을 소유할시 각종 재산세, 보험료, 유지 관리비 등을 임차인이 부과하는 방식을 말한다. 따라서 리츠 회사는 임대료만 받고 나머지 비용은 임차인이 모두 부담하는 방식이다.

2. SHOP (SH Opertating Portfolio)

SHOP은 단순히 부동산만 제공하는게 아니라 종합적인 의료 서비스를 제공하는 형태이다.

 

단순히 생각하면 SHOP의 비중이 많을수록 다양한 수입원이 늘기 때문에 긍정적인거 같지만 일반적으로 SHOP의 비중이 많으면 더 부정적인 가치평가를 받는다. 투자자들 입장에서는 다양한 변수에 영향을 받지 않고 안정적으로 임대료가 들어오는 사업 모델이 더 좋기 때문이다.

---

헬스케어 리츠의 치명적인 단점

하지만 헬스케어 리츠는 업계 특성상 치명적인 단점이 있다. 바로 인간에게 필수적인 요소인 의료를 사업으로 한다는 것이다. 헬스케어 리츠가 과도한 수익을 추구한다면 비판을 받을 수 받게 없다. 거기에 미국의 의료시스템은 워낙 악명이 높아 정치권에서도 자주 화두가 된다는 것이 문제이다.

1. 정부의 정책에 영향을 받는 헬스케어 리츠

의료보험은 어느 나라나 민감 의료 보험과 공공 의료 보험이 있는데, 미국은 그 중에서도 특히 공공 의료 보험의 보장 범위가 다른 나라에 비해 적다. 그렇기 때문에 만약 정치권에서 이런 보장을 확대한다고 하면, 이는 업계 전체가 어느정도의 희생을 같이 감수하게 된다. 헬스케어 리츠 그래프를 보면 갑자기 폭락하는 구간이 있는데, 이는 거의 대부분 정치적인 이슈 때문이다.

2. 높은 경쟁, 낮은 마진률

일단 헬스케어 리츠는 과잉 공급되고 있다. 거기에 겹쳐서, 인건비는 오르고, 여론이 있으니 과도한 마진을 추구할 수도 없다. 이런 상황에서 안정적으로 배당을 늘릴 수 있을까? 배당 컷을 당하지 않으면 다행인 수준이다.

---

대표적인 헬스케어 리츠 비교

	현재 가격	배당률	1년 수익률	EPS
WELL(웰타워)	$80	2.97%(2021년 기준)	62.14%	1.75
VTR(벤타스)	$60	3.07%(2021년 기준)	67.06%	-0.24
OHI(오메가 헬스케어)	$36-$37	7.32%(2021년 기준)	25.21%	1.00

---

헬스케어 리츠, 사야할까?

위의 헬스케어 리츠 비교를 보면 알 수 있듯이, 배당률이 매우 높다. 배당률이 높으면 좋다고 생각할 수 있지만, 보통 배당률이 지나치게 높으면 주가가 그만큼 내렸거나 횡보했다는 뜻이다. 실제로 오메가 헬스케어의 주가 차트를 보면 몇 십년동안 정치적인 요인에 의해 폭락했던 가격에 이제 겨우 근접했다고 볼 수 있다. (1년 수익률이 높은 이유는 코로나 때문)

 

 

시세 차익을 기대하지 않고 배당만 받으면 헬스케어 리츠가 괜찮은 선택지가 될 수도 있다. 하지만, 그마저도 정치적인 요인과 과도한 경쟁으로 주가가 폭락할 리스크를 앉고 가야 한다. S&P500의 연 평균 수익률이 10%인 상황에서, 굳이 이런 리스크를 감수할 필요가 있는지는 개인적인 판단이지만, 헬스케어 리츠의 매력도가 현재 떨어져 보이는 것은 분명한 사실이다.

---

요약

1. 헬스케어 리츠는 요양원, 병원, 의료연구시설 등 의료와 관련된 부동산에 투자하는 리츠이다.

2. 헬스케어 리츠는 점점 심화되는 고령화와 저출산으로 유망해 보여, 투자하는것도 괜찮다.

3. 하지만, 정부 정책에 영향을 많이 받고 경쟁이 심해 마진률이 낮기 때문에 주의해서 투자해야 한다.

---